Informationen von der Architektenkammer für Bauherren.

Bauherr und Architekt sind ein Team. Der Architekt setzt das, was Sie sich vorstellen, in baureife Pläne um. Falls Ihre Vorstellungen an der einen oder anderen Stelle doch unrealistisch sein sollten - Ihr Architekt wird immer die passende Alternative für Ihre Ideen aufzeigen können. Im fortlaufenden Dialog werden Ideen zu Zeichnungen, damit am Ende des Prozesses wirklich das Haus steht, das Sie sich gewünscht haben.

Ermittlungshilfe – Was will ich genau?

Die grundsätzlichen Vorüberlegungen zu Ihrer neuen Immobilie sind abgeschlossen, jetzt folgt die Konkretisierung. Gemeinsam mit Ihrem Architekten finden Sie heraus, welche Funktionen Ihr neues Eigenheim unbedingt erfüllen muss. So werden Sie bald eine maßgeschneiderte Lösung erarbeiten, die Ihren Vorstellungen, finanziellen Möglichkeiten und den äußeren Rahmenbedingungen Rechnung trägt.

Klären Sie mit Ihrem Architekten, was für Sie wichtig ist und diskutieren Sie auch Alternativen. Überprüfen Sie beispielsweise kritisch, ob es wirklich mehrere Bäder sein müssen oder vielleicht doch ein großes Bad plus Gäste-WC reicht. Ist eine geräumige Eingangshalle mit Treppe notwendig oder lässt sich dieser Platz anders verwenden? Nimmt ein Hauswirtschaftsraum vielleicht nur unnötig Platz weg? Lässt sich bei einem Altbau durch die Entfernung einer Wand ein besseres Raumprogramm umsetzen?

Falls zu Ihrem Bauvorhaben auch Außenanlagen gehören, entwirft Ihnen diese der Landschaftsarchitekt. Zunächst untersucht er die Möglichkeiten des Grundstücks. Wie liegt das Grundstück zu den Himmelsrichtungen? Wie sind die Höhenverhältnisse? Ist das Gelände abschüssig? Ist Baumbestand vorhanden und kann er gegebenenfalls erhalten werden? Wie möchten Sie Ihr Grundstück nutzen? Welche Funktionen sind zu erfüllen? Sind beispielsweise mehrere Ebenen einzurichten? Lässt sich der Aushub zur Gestaltung des Gartens nutzen? Kann das Regenwasser auf dem Grundstück versickern? (Das spart unter Umständen Kosten für Kanalbau und dauernde Gebühren.)

Wenn Sie im Außenbereich bauen, nehmen Sie zwangsweise freie Landschaftsflächen in Anspruch und versiegeln Bodenfläche. Ihr Landschaftsarchitekt ermittelt den dafür notwendigen Ausgleich und holt die entsprechende Erlaubnis für die Planungen ein.

Ihre Architekten planen gemeinsam die maßgeschneiderte Gesamtlösung. Dabei hilft Ihnen die folgende Check-Liste mit "Fragen zum Wohnverhalten".

Fragen zum Wohnverhalten - Was will ich? Was brauche ich wirklich?

Wie viele Zimmer müssen es mindestens sein?
Möchten Sie alle Räume auf einer Ebene haben oder verteilen Sie Ihr Leben lieber über mehrere Etagen?
Bevorzugen Sie geschlossene Einzelräume oder den offenen Grundriss, bei dem verschiedene Wohnbereiche ineinander über gehen?
Wollen Sie die Funktionen der einzelnen Räume festlegen oder stellen Sie sich eine flexible Nutzung vor?
Wie viele Bäder brauchen Sie? Wie soll die Ausstattung sein - Dusche / Wanne / Whirlpool, Bidet, Urinal, integrierter Waschtisch oder Einzelbecken?
Haben Sie gerne und häufig Besuch - dann benötigen Sie unter Umständen ein Gästezimmer, eine Diele mit großer Garderobe und ein Gäste-WC.
Kochen Sie lieber alleine in der Koch-Küche, favorisieren Sie die Wohnküche oder möchten Sie in der offenen Küche mit der Familie und/oder den Gästen zusammen sein?
Haben Sie spezielle Raumanforderungen wie Sauna oder Hauswirtschaftsraum?
Haben Sie Hobbys, die Stauraum (für Ski, Fahrrad, Surfbrett etc.) oder einen gesonderten Hobbyraum erfordern?
Wollen Sie viele Möbel stellen oder soll der notwendige Schrankraum eingebaut werden?
Wie wichtig ist für Sie das Leben "draußen"? Lieben Sie einen großen Garten oder genügen Terrasse bzw. Balkon?

Qualifizierte Planung spart Kosten, Zeit und Ärger

Qualifizierte Beratung und vorausschauende Planung sparen eine Menge Ärger und Folgekosten. Ein starkes Argument für die individuelle und fundierte Planung mithilfe des Architekten ist die Langlebigkeit und Nachhaltigkeit von Bauprojekten. Ein Architekt plant Änderungen der Lebensgewohnheiten, die sich bei den Bewohnern des Hauses ergeben können, von Anfang an mit ein. Kinder werden erwachsen und ziehen aus, dafür ziehen später vielleicht Oma und Opa ein. In solch einem Fall müssten die Kinderzimmer und das Bad so angelegt sein, dass sie auch für Senioren nutzbar sind. Das Erdgeschoss wäre für diesen Zweck besser geeignet als der ausgebaute Dachstuhl, der nur über eine Treppe zu erreichen ist.

Denken Sie in diesem Zusammenhang auch an körperliche Behinderungen und Bewegungsprobleme, die später, im Alter, auftreten können.

Eine Studie des Freistaats Bayern hat ergeben, dass die individuelle Planung unter Einbezug des Architekten von Anfang an kostengünstig ist. Der Grund: Sparpotenzial liegt hauptsächlich in der Planung. Der Architekt weiß, wie der Bauherr Kosten senken kann: Ein möglichst klarer Grundriss, günstig verlegte Installationen oder Bauen mit vorgefertigten Bauteilen machen das Vorhaben preiswerter.

Hinzu kommt: Der bayerischen Studie zufolge spart eine optimale Bauleitung durchschnittlich drei Monate Bauzeit - und Zeit ist schließlich Geld, das ist bei Bauprojekten keine leere Formel. Beispielsweise müssen Sie als Bauherr oftmals noch Miete zahlen, so lange sich Ihr neues Eigenheim noch in der Bauphase befindet.

Um eine faire Zusammenarbeit zu gewährleisten, klären Bauherr und Architekt schon beim ersten Gespräch, ab wann ein Honorar für die Beratung fällig wird.

Grundsätzlich müssen Sie Architekten bezahlen, sobald es an die Leistungen aus der "Honorarordnung für Architekten und Ingenieure" (HOAI) geht. Architektinnen und Architekten müssen sich bei der Abrechnung ihrer Leistungen strikt an die HOAI halten. Demnach kann ein Architekt Beratung zum Beispiel nur mit einem Stundensatz von 38 bis 82 € abrechnen. Doch keine Angst: Kein Architekt wird Sie beim Betreten seines Büros gleich zur Kasse bitten. In der Regel macht das Architektenhonorar bei Neubauten rund 10 bis 13 Prozent der gesamten Bausumme ohne Mehrwertsteuer und ohne Grundstückskosten aus - Kosten, die durch eine gute Planung ausgeglichen werden. Bei Bauten im Bestand liegen die Architektenhonorare meist etwas höher (zwischen 15 und 18 Prozent der Bausumme), weil hier durch die Einbeziehung der vorhandenen Bausubstanz der Planungsaufwand des Architekten höher ist.

Bedenken Sie: Der Architekt ist Fachmann und kann Ihnen schon bei einem gemeinsamen Rundgang durch Ihren Altbau mit seinen Hinweisen dabei helfen, einige Tausend € zu sparen. Er kennt die Einsparpotenziale beim Bauen, die Tücken und die Kostenfallen.

Der Entwurf – Ein Gedanke nimmt Gestalt an

Das Ergebnis der gemeinsamen Überlegungen, Besprechungen und Vorplanungen fasst der Architekt in Strichskizzen und kleineren Zeichnungen zusammen. Damit haben Sie ein erstes konkretes Bild vor Augen. Gleichzeitig liefert Ihnen der Architekt auch die erste Kostenschätzung. Falls Sie noch finanziellen Spielraum haben, bleibt Ihnen weiterer Gestaltungsfreiraum. Falls es eher knapp wird, können Sie mit Ihrem Architekten über Einsparmöglichkeiten nachdenken.

Am Ende der intensiven Beratungen zwischen dem Bauherrn und dem Architekten steht der Vorentwurf. Mit dieser ersten exakteren Darstellung des Bauvorhabens wird deutlich, ob das Projekt genehmigungspflichtig ist, ob das so genannte "Vereinfachte Genehmigungsverfahren" in Frage kommt oder gar keine Genehmigung notwendig ist. In jedem Fall brauchen Sie für Ihre Baugenehmigung einen Architekten, der die Pläne bei der Baubehörde für Sie einreicht. Das gilt auch für "genehmigungsfreie" Verfahren.

Wenn Sie mit dem Vorentwurf einverstanden sind, folgt als nächster Schritt der Entwurf mit der genauen Kostenberechnung. Alle Planungsschritte bespricht der Architekt mit Ihnen und lässt Ihnen Zeit, sich mit der Planungsidee auseinander zu setzen. In diesen Phasen der Planung lassen sich Änderungswünsche einbringen und umsetzen. Falls eine Baugenehmigung notwendig ist, wird diese jetzt vom Architekten beantragt.

Ausführungsplanung – Vom Groben ins Feine

Bevor die Arbeit auf der Baustelle beginnen kann, fertigt der Architekt die Ausführungspläne an, die eine zentrale Rolle in seiner Arbeit spielen. Die Ergebnisse der Vorgespräche und des Entwurfs werden dabei von Ihrem Architekten detailliert ausgearbeitet, gegebenenfalls auch die Auflagen aus der Baugenehmigung berücksichtigt.

Die Zeichnungen des Ausführungsplans sind meist im Maßstab 1:50, wichtige Details in 1:10 bis 1:1 ausgearbeitet. Dazu kommen exakte Angaben, welche Materialien zu verarbeiten sind.

Eine gute Ausführungsplanung ist Voraussetzung für qualitativ hochwertige Bauarbeiten, denn nach ihr richten sich die Handwerker. Falls Fachingenieure eingebunden sind, wird die Ausführungsplanung mit ihnen abgestimmt.

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